Réussir son investissement locatif dans l’immobilier nécessite non seulement des connaissances de base sur la gestion locative, mais aussi la mise en œuvre de la meilleure stratégie pour générer des rendements stables et de qualité. Pour cela, il est recommandé de se faire conseiller par un spécialiste qui prendra en main les objectifs d’investissement en vue de se constituer votre patrimoine immobilier. En effet, investir dans la « pierre » n’est réellement sécurisé que si l’on évite certains pièges.
Les pièges de l’investissement locatif immobilier
Beaucoup ont tendance à investir en tenant compte de leurs propres goûts et non des demandes sur le marché immobilier. Ainsi, il est primordial d’analyser et de segmenter ce marché par rapport au quartier, à la ville et à la région, à la population et ses caractéristiques.
Un des autres pièges de l’investissement locatif : la recherche absolue de rendement et de défiscalisation. Il n’est pas recommandé d’investir uniquement pour défiscaliser ; il s’agit en effet d’un piège à ne pas négliger. Exemple : dans un investissement Pinel ou Malraux, l’investisseur gagne une réduction d’impôt de 12%, de 18% ou de 21% dans le premier cas, et de 22% à 30% dans le second cas. Cette défiscalisation est basée sur le montant de l’investissement. Or, les revenus locatifs eux-mêmes sont imposés : attention donc à toujours réaliser une simulation en considérant les gains fiscaux d’une part, et l’imposition des revenus d’autre part. De plus, la souscription à ces dispositifs est soumise à plusieurs contraintes, dont le calcul du loyer, par rapport aux ressources du locataire. Ce, en plus de la durée d’engagement qui est imposée par la loi.
Il vaut mieux éviter d’acheter un bien auprès d’une connaissance ou d’une relation dans le but d’acheter moins cher, sauf s’il répond précisément aux objectifs fixés. Se tourner vers un promoteur immobilier coûte certes plus cher, mais l’investisseur a la liberté de profiter des avantages de la vente dite VEFA ou vente sur plan, c’est-à-dire de choisir lui-même la configuration du bien qui sera livré neuf.
Attention à ne pas laisser passer trop de temps pour trouver le bien « idéal » et attendre que la meilleure opportunité se présente. Le prix du mètre carré ne cesse d’évoluer au fil des ans. Les conditions d’octroi des crédits immobiliers peuvent aussi se durcir progressivement.
Les meilleures solutions pour investir dans l’immobilier
Le conseiller immobilier ou le CGP définira les meilleures solutions pour investir dans la pierre. Plusieurs solutions existent, en fonction des objectifs et de la situation financière :
- investir en direct ou par le biais d’un tiers : la solution la plus sécurisée est de diversifier, quel que soit le choix final. L’investissement pas le biais d’un tiers se révèle porteur en raison de l’expertise du gestionnaire
- se tourner vers la location-vente ou financer son bien par voie classique : la location-vente permet d’occuper le logement en tant que locataire avant la levée de l’option achat
- réaliser un achat en pleine propriété ou en démembrement : le choix dépend de la stratégie patrimoniale décidée par l’investisseur
- louer nu ou louer meublé : chacune de ces deux options a ses propres avantages et inconvénients. Avec une bonne gestion et des conseils de qualité, les rendements sont au rendez-vous
- acheter neuf ou ancien à rénover : idem, chaque option donne lieu à des atouts et des points faibles, à analyser également afin de tirer profit de la meilleure solution
- investir dans un bien physique ou via la pierre-papier : c’est la seconde option qui est la plus intéressante pour une diversification optimale de son portefeuille de placement.
